TheMarker | 16.2.2006  הארץ  

שוק הנדל"ן בשלושת המקומות הבאים עדיין ישנוני. יקנעם מתבססת בעיקר על שוק נדל"ן פנימי; באר יעקב אינה מוכרת לרבים, ואילו אחרים מכירים אותה רק בשל בית החולים הפסיכיאטרי שבה; בעתלית נרשמות עסקות ספורות בלבד בשנה. עם זאת, בשלושת המקומות הללו ישנם סימנים המעידים על כך שהמצב עומד בפני שינוי מהותי.

הניסיון מלמד כי יישוב לקראת זינוק מתאפיין בדרך כלל באנונימיות, מיקום בסיסי אטרקטיווי, תוכניות בנייה גדולות, פיגור יחסי במחיר הדירות לעומת היישובים סביבו, אך עם ניצנים ראשונים של עלייה במחירי הקרקע. היישובים האמורים מתאימים במידה רבה למאפיינים אלה.

"מקימים יישוב חדש"

בבאר יעקב המהפכה נמצאת ממש בפתח. עניין של חודשים ספורים. המושבה בת 100 - שנמצאת בין ראשון לציון (צפון-מערב), נס ציונה (דרום-מערב) ורמלה (דרום-מזרח) - מונה כיום 8,900 תושבים, ואולם בתוכניות לעתיד הקרוב מדובר על כ-8,000 יחידות דיור, מהן ישווקו כ-3,000 על ידי קבלנים שונים בקרוב. באר יעקב גם תעבור שינוי גדול בכל הקשור בעורקי התחבורה המוליכים אליה והחוצים אותה. לא לחינם אומר ראש המועצה המקומית ניסים גוזלן: "מה שקיים היום לא רלוונטי לעתיד. אנחנו מקימים יישוב חדש, שחלקו הוותיק יהווה 10% ממנו". כחיזוק לדבריו, הגיעו ליישוב בשבוע שעבר 2 אוטובוסים של יזמים שאורגנו על ידי מרכז הבנייה הישראלי, מה שמעיד על העניין הרב בבאר יעקב.

בין היתר יתחילו בקרוב שיכון עובדים, נתנאל וחנן מור לשווק 1,100 יחידות דיור במושבה תלמי מנשה שכלולה בשטח המוניציפלי של באר יעקב. במערב היישוב מתוכננת שכונת רסידו סיטי של חברת רסידו - היזמית הגדולה ביותר במקום - שתכלול 3,200 יחידות דיור, ואילו במרכז המושבה מתוכננת הקמת 1,600 יחידות דיור במתחם שנמצא בבעלות משפחות ותיקות מהמושבה. בעתיד הרחוק יותר יסופחו לבאר יעקב כ-1,400 דונם משטח המחנה הצבאי בצריפין - שם מתוכננות כ-10,000 יחידות דיור.

למרות הפעילות התכנונית והיזמית הענפה שמתרחשת ביישוב בעת האחרונה, הציבור הרחב אינו יודע עליה. עובדה זו מציבה את באר יעקב במצב אידיאלי בעבור משקיעים בדירות - אף שערכי הקרקע בה החלו לעלות, מחירי הדירות נותרו נמוכים לפי שעה. ההערכה היא כי דירות חדשות במושבה יגיעו לרמות של 180-160 אלף דולר לדירת 4 חדרים חדשה, ו-220-200 אלף דולר לדירת 5 חדרים. "אנו כבר חשים בביקושים גדולים לנכסים, ואולם כרגע אין היצע מספיק", אומרת שמחה מרציאנו מסניף אנגלו סכסון בבאר יעקב.

המחירים שנמוכים בכ-20% יחסית למחירי דירות חדשות בנס ציונה הסמוכה נותנים לבאר יעקב סיכוי טוב להעלות את מחירי הדירות בה, לאחר שקונים המחפשים דירות בסביבה יגלו את הפוטנציאל של המקום. עם זאת, ישנם אנשי נדל"ן שמצביעים על הקירבה לרמלה, שעשויה להביא לבאר יעקב אוכלוסייה טובה פחות מהציפיות.

פעילות ענפה ו"חשאית"

עתלית הוא יישוב עירוני קטן שנמצא כ-10 ק"מ דרומית לחיפה ומונה כ-4,500 תושבים. חלק הארי של היישוב בנוי על גבעת כורכר גבוהה שסמוכה לקו החוף ולכביש חיפה-תל אביב. ראשיתה של עתלית כיישוב חקלאי. עם גלי העלייה לישראל בשנות ה-50 נהפך היישוב למעברה, ולאחר מכן לעיירה שבה שוכנו עולי המעברות בשיכונים שנבנו בעבורם.

עד לשנות ה-90 סבלה העיירה הקטנה מפופולריות נמוכה בכל הקשור לנדל"ן, משום היותה מורכבת בעיקר משיכונים ישנים ומאוכלוסייה במצב סוציו-אקונומי נמוך. בנוסף, עתלית כלואה בין מסילת הברזל תל אביב-חיפה במערבה לכביש החוף במזרחה - שני מפגעים שלא הוסיפו לאטרקטיוויות של המקום.

בשנות ה-90 החלו יזמים לפקוד את המקום והקימו בו את השכונה הצפונית הכוללת קוטג'ים. בין השאר, בנייה חדשה זו נהפכה אטרקציה לזוגות צעירים מחיפה שיכלו לעמוד במחירים הנמוכים של הדירות. בהמשך הוקמה שכונה נוספת בצדה המערבי של מסילת הברזל - אף היא מורכבת מקוטג'ים - והמקום החל להתפתח. חרף התפתחות זו, מעולם לא נרשמו ביקושים יוצאי דופן למגורים בעתלית.

עם זאת, מתחת לפני השטח הנדל"ני הרוגע רוחשת פעילות ענפה: לאפריקה ישראל 124 דונם בדרום-מזרח היישוב. החברה מתכננת להקים שם 250 יחידות דיור צמודות קרקע בעוד כמה שנים. לרסקו קרקעות בחלק המערבי של היישוב, והחברה מתכננת להקים עליהן יחידות דיור, אף הן צמודות קרקע. מעבר מפעל המלח של דנקנר יפשיר לבנייה שטחים נרחבים, שייועדו לצמודי קרקע. הקבלן דוד כרפיס בונה בימים אלה 163 קוטג'ים ווילות בשדות המזרחיים של עתלית, בסמיכות לכביש החוף.

"הביקושים ליישוב באים בעיקר מכיוון חיפה", אומרת נעה אשכנזי מסוכנות רימקס העוגן, "ואולם החיפאים מעדיפים את זכרון יעקב ואת המושבים היוקרתיים גבע כרמל וכרם מהר"ל. רק מי שאין לו משאבים להיכנס למקומות הללו, שוקל אם כדאי לו להיכנס לעתלית, מה שמחייב את בעלי הנכסים והקבלנים בעתלית לשמור על מחירים נמוכים מספיק שיגרמו למקום להיות אטרקטיווי".

מחירי דו-משפחתיים בעתלית מגיעים לרמות של 200-180 אלף דולר - תלוי במיקום - ואילו חד-משפחתיים של 260 מ"ר בנוי על מגרשים של יותר מחצי דונם יוכלו להגיע ל-300 אלף דולר.

סמנכ"ל השיווק של רסקו אביתר כהן אומר כי עתלית אכן מסומנת כפוטנציאל עתידי, ואולם עדיין חסרים לה כמה מרכיבים חשובים. "אין במקום מרכז מסחרי ראוי לשמו", אומר כהן, "כמו כן אין שם מוסדות חינוך טובים - מה שירתיע רבים. לכן אני סבור שמבחינת לוחות זמנים, עתלית תתחיל לפרוח אחרי באר יעקב, שם המועצה המקומית דאגה לתשתיות ולמוסדות חינוך חדישים עוד לפני שהתחילו לקנות דירות".

לפיכך ההערכה היא שעתלית אכן תתרומם, ואולם הדבר יתרחש כשהפרויקטים הגדולים יתחילו להיות משווקים בשנתיים הקרובות.

מ"ליל הכלבים" לתנופת ההיי-טק

בעיירה יקנעם עלית - הממוקמת בקצה ואדי מילק - מתגוררים 20 אלף איש. במשך השנים זוהתה עם מפעל סולתם שבו הועסקו מאות מתושבי המקום. המפעל הלך וקרס, עד שהגיע ב-90' הלילה שמכונה "ליל הכלבים". באותו לילה גירשו אנשי חברת אבטחה מצוידים בכלבי רוטוויילר פועלים שהתבצרו בתחומי המפעל במחאה על כוונתה של הנהלת המפעל לפטרם.

העיירה התאוששה מאז הטראומה. עולים חדשים נקלטו בה, ובשנות ה-90 הוקמו שכונות חדשות והגיעו תושבים חדשים שניצלו את מחירי הדירות הנוחים שבה. אזור התעשייה של סולתם נהפך לפארק שבו התמקמו מפעלי היי-טק, שרובם הגיעו ליקנעם מחיפה בגלל ההטבות שניתנו בה. כיום ממוקמים בתחומי העיירה כ-80 מפעלי היי-טק.

גורלה של יקנעם עלית שפר עליה עקב מיקומה; עם סלילת כביש חוצה ישראל נהפך המיקום למרכזי. כביש ואדי מילק עתיד להתחבר לכביש חוצה ישראל, ובכך להפוך את העיירה לנגישה יותר גם לכיוון דרום.

"עיקר השוק במקום מתבסס על תושבי יקנעם שמעוניינים לשדרג את הדיור הקיים שלהם, תוך התבססות על המחירים הנוחים במקום", מספרת זכיינית אנגלו סכסון ביקנעם מיה פרדיס.

דירת 3 חדרים בחלק הוותיק של יקנעם - שכולל ברובו שיכונים - עולה 80-70 אלף דולר, ואילו דירת 4 חדרים יכולה להגיע לרמות של 100-90 אלף דולר. באזור החדש של העיירה, דירת 4 חדרים - לרוב דירת גן או עם מרפסת - תגיע ל-140 אלף דולר. דירת 5 חדרים עולה בסביבות 160-155 אלף דולר.

בחלק החדש נמכרים גם קוטג'ים דו-משפחתיים ב-200-180 אלף דולר, ובשכונת בנה ביתך עשוי להגיע מחירו של צמוד קרקע חד-משפחתי על מגרש של 600-500 מ"ר ל-300-250 אלף דולר. בשכונה חדישה שמכונה "הגגות הירוקים", ששיווקה הסתיים, נמכרו דירות 4 ו-5 חדרים חדשות של כמה חברות קבלניות ב-220-150 אלף דולר.

הסימנים להתרוממות שוק הנדל"ן ביקנעם באים אמנם מהנדל"ן למגורים - במקום מתוכננת הקמת 1,500 דירות חדשות והמינהל עתיד לצאת במכרזים בתקופה הקרובה לקרקעות שעליהן ייבנו 300 יחידות דיור - אך גם, ואולי בעיקר, מהנדל"ן המסחרי.

על האטרקטיווית של הנדל"ן העסקי יעידו המריבות סביבו. במקרה אחד זכתה חברת גזית גלוב במכרז מינהל על קרקע למרכז מסחרי בכניסה לשכונת הגגות הירוקים ב-20 מיליון דולר. ביג - שהיתה אחת המתחרות באותו מכרז - הגישה ערר על הזכייה, וככל הידוע העניין עדיין נדון במינהל. במקרה אחר, בעלות קניון הדרכים בעיירה - אספן וליגד - התווכחו ביניהן למי תמכור ליגד את חלקה בקניון. אספן רצתה לממש זכות סירוב שהיתה לה ולקנות את חלקה של ליגד בקניון, ואולם בסופו של דבר היתה זו חברת אדריאל של היזם גבי אדרי שקנתה את חלקה של ליגד בכ-26 מיליון שקל.

כיום הקניון רחוק מלהיקרא סיפור הצלחה. למרות זאת, אספן הסבירה את המאבק שלה בכך שאזור יקנעם עתיד להתרומם בקרוב, והשלמת קטע 18 של כביש חוצה ישראל צפויה לתרום לתנועת המכוניות באזור.

נכון לעכשיו הסימנים עדיין לא ניכרים על פני השטח. פרדיס מציינת שהמבחן הגדול לשוק הנדל"ן ביקנעם יהיה מחירי הקרקעות במכרזי המינהל, ואולם כבר עתה ניתן לקבוע שהשיפור בכלכלה המקומית - שנרשם בשנים האחרונות עם כניסת מפעלי ההיי-טק - יגביר את כניסתם לעיירה של עובדי היי-טק, וייתן דחיפה נוספת לשוק.

גם שם החל להתפתח- שכונת הולות "עין הים" ליד אולגה ופרוייקט "חופים".

תל אביב עולה על הכוונת של הנדל"ניסטים היהודים מניו יורק  

TheMarker | 16.2.2006  הארץ  


שוק הנדל"ן התל-אביבי מתחמם. רק בימים האחרונים התברר כי ב-2005 נבלמה סוף-סוף הירידה בהתחלות הבנייה, והנה בתוך יומיים מגיעים שני משקיעים גדולים המתעניינים בקרקעות לבניה בתל אביב. לאחר ששלשום פורסם ב-TheMarker כי היזם הישראלי הניו-יורקי עופר ירדני מתכנן לבנות 2,000 דירות בתל אביב בהיקף של 500 מיליון דולר, דיווח אתמול שעיה בוימלגרין על מגעים לעסקת ענק במרכז תל אביב.

ירדני המחזיק בכ-20 בניינים בשווי של כמיליארד דולר מעריך כי זה הזמן הנכון להכנס להשקעות בנדל"ן ישראל. נראה כי גם בוימלגרין מאמין כך.

חברת בוילמגרין קפיטל (לשעבר גמביט) שנרכשה לא מזמן על ידי בוימלגרין הודיעה אתמול כי היא מנהלת מגעים לרכישת השטח בן 9 הדונמים שעליו יושב בית החולים אסותא ברחוב ז'בוטינסקי בתל אביב תמורת 47 מיליון דולר.

שעיה בוימלגרין אמנם נכנס לשוק ההון הישראלי בדלת הראשית רק לפני כחודשיים, אך היכרותו עם טייקונים ישראלים החלה מזה זמן. היזם החרדי שותף עם לב לבייב ואפריקה ישראל בבניית בית מלון בלאס ווגאס בהשקעה של 1.5 מיליארד דולר. בוילמגרין מושקע גם בפרוייקט פחות נוצץ בטקסס לבניית שכונות מגורים בשיתוף עם אפריקה ישראל, דודי ויסמן ושרגא בירן.

ראיון שהעניק באחרונה ל-TheMarker אמר בוימלגרין כי הוא שותף עם לבייב ואפריקה בפרוייקטים בארה"ב בשווי של לא פחות מ-8 מיליארד דולר. רכישת השליטה בגמביט, שבה הוא מחזיק כיום מעל 80%, אינה החשיפה הראשונה שלו לישראל. בין השקעותיו בישראל ניתן למנות את גרין פארק - פרויקט בנייה במודיעין עילית, ורשת הבגדים החרדית לילדים קידי שיק.

בוימלגרין הוא חב"דניק שעזב את ישראל כנער, ומתגורר כיום בקראון הייטס בניו יורק וחולש על אימפריית נדל"ן בארה"ב. הוא מעורב בבנייתם של כ-30 בניינים במיאמי, לאס ווגאס וטורונטו. לאחרונה רכש בוימלגרין את משרדי ההנהלה של בנק צ'ייס מנהטן בניו יורק תמורת 170 מיליון דולר. את הנכס האפור שממוקם באזור האפור יחסית של גראונד זירו בסמוך למה שהיו בניני התאומים, הוא מתעתד להסב למגורי יוקרה ולצורך כך שכר כמעצב את ג'ורג'יו ארמאני.

לאחרונה אף נכנס בוימלגרין לתחום הבנקאות, כשהקים את בנק ליברטי פוינט ופתח את הסניף הראשון שלו בניו יורק. באותו ראיון הוא התיימר להפוך את ליברטי לאימפריית הבנקאות של משפחת ספרא והצהיר כי גמביט עומדת בפני חתימה על "רכישת השטח שהוא הכי טוב, הכי יקר והכי אריסטוקרטי בתל אביב".

TheMarker | 17.2.2006  ענת ג'ורג'י  


לפני שאתם מחליטים לממש חלום נושן ולהקים את בית חלומותיכם, כדאי שתתייחסו לנתון הבא: לא מעט זוגות שהחליטו לבנות את ביתם בעצמם נאלצו, בסוף התהליך ולעתים כבר במהלכו, לפרק את הבית ואת המשפחה. אין אמנם נתונים סטטיסטיים לגבי מספר הזוגות שנקלעו למצב זה - אך מדובר, לטענת העוסקים בתחום, ב"תופעה ידועה".

"ישנם זוגות שהחלום מתמוסס להם בין האצבעות", מסביר ישראל פסטרנק מנכ"ל מכללת בילדינג, המלווה באופן אישי כבר 14 שנה זוגות שבונים את ביתם בשיטה עצמית. "זוגות רבים מגיעים למצב של צונאמי כלכלי וכתוצאה מכך, הם לעתים מחליטים להיפרד. במרבית הפרויקטים נוצרים משברים בגלל חוסר התאמה בין החלום לתקציב - זה יוצר התנגשות בין רצונות הצדדים וגורם למשברים.

"לפי נתונים שריכזנו, בין 17% ל-20% מהפרויקטים המוקמים בשיטה עצמית לא מגיעים לסיומם: המשפחה לא נכנסת לבית או מעכבת משמעותית את הבנייה. במקרים אחרים היא נכנסת בלי פיתוח ובלי גינה, או שנכנסת לבית כשאין באפשרותה לקנות מנורה בשנתיים הראשונות. מצבים אלה יוצרים חיכוכים קשים בתוך המשפחה, עד כדי פרידה", מדגיש פסטרנק.

תושב הוד השרון שבנה עם אישתו את ביתם בשיטה עצמית מחזק את הדברים: "יש הרבה מאוד לחצים בבניית בית באופן פרטי. לעתים יש התנגשות בין רצונות בני הזוג, וזה גורם למריבות. אם אחד רוצה בית בסגנון כפרי והשני, בסגנון מודרני, אז או שמתפשרים או שהולכים לרבנות".

לדבריו, הקמת בית בשיטה עצמית נמשכת בין 10 ל-14 חודשים ובמהלכה מתעוררים לא מעט לחצים. "הלחצים הכי גדולים הם מול בעלי המקצוע. אין גורם אחד שאתה מדבר איתו - כל בעל מקצוע מאשים את השני בעבודה לקויה. יש המון בעלי מקצוע שתלויים אחד בשני ואז יוצא שאחד אומר כי הוא לא יכול להתחיל לעבוד משום שהטיח לא הושלם, או משהו כזה. הבעיה העיקרית איתם היא אי עמידה בזמנים. צריך להבין כי בעלי המקצוע הם לא מועסקים שלך, כמו אצל קבלן - אלא נותנים שירות ולעתים, השירות הזה לא טוב".

ואולם מתברר כי למרות הקשיים הרבים, לא מעט זוגות בוחרים בדרך זו. לפי נתוני משרד השיכון, ב-2005 (ינואר-נובמבר) הוקמו בישראל 11,439 יחידות דיור בבנייה עצמית (כולל בנייה באמצעות עמותות). בענף מעריכים כי מדי שנה מוקמות כ-6,000 יחידות צמודות קרקע בבנייה עצמית. עיקר הבנייה מתבצעת בהרחבות ביישובים חקלאיים, בשכונות חדשות בערים גדולות וביישובים קטנים, כמו עומר ולהבים באזור הדרום.

פסטרנק אומר כי חלק גדול מהזוגות הם בשנות ה-30 לחייהם: "ההתאוששות בהיי-טק תומכת במגמה זו. לזוגות כבר יש נכס בבנייה רוויה והם יכולים עתה לקחת על עצמם התחייבות גדולה יותר. במקרים רבים הם נכנסים לתוך חלום בלי להבין מה הם עושים".


כמו קבלן - אבל בקטן


אז למה בכל זאת עושים את זה. זוגות שבנו בעצמם מדברים על הגשמת חלום, שליטה בתהליך והקמת בית המתאים לרצונות. חלקם מדברים גם על חיסכון בעלויות. "בנייה בשיטה עצמית חוסכת את דמי התיווך לקבלן, שמגיעים עד ל-15% מעלות הבית", מספר תושב הוד השרון.

אריק אביטבול, אדריכל ומעצב פנים המתמחה בבנייה פרטית, מאמין שאפשר לבנות את בית החלומות ולמזער, ככל שניתן, את הסיכונים. לשם כך, לדבריו, יש לפעול בכמה מישורים: "כשאני מסביר לזוגות שפונים אלי איך כדאי לבנות בחוכמה אני משתמש בפתגם שלקחתי מספר: 'אילו היו לי שמונה שעות לגדוע עץ הייתי משקיע שש שעות בלהשחיז את הגרזן' - כלומר החוכמה נעוצה בתכנון עמוק ויסודי של הפרויקט כולו. יש אנשים שרוכשים את הקרקע והיא שוכבת שנה וחצי בלי שעושים דבר כדי להבין מה זה אומר לבנות בית. אחרי שהם מקבלים אישור לבנייה, מתחילים ישר בתהליך - וזה יוצר הרבה בעיות".

אביטבול, המרצה במכללת בילדינג בקורס בנה-ביתך בכל הנוגע לליווי פרויקט הבנייה, מעניק כמה עצות חשובות לבנאי המתחיל. בני זוג שרוצים להקים את ביתם בעצמם, צריכים לברר תחילה היכן הם רוצים לגור, לברר פרטים על היישוב המיועד, מי משווק שם קרקעות ומה קובעת תוכנית המתאר באשר לבנייה הצפויה במקום - לבדוק כל מה שיכול להשפיע על הבית בעשר השנים הקרובות. כדאי להתייעץ עם אדריכל כיווני אוויר לגבי מצב הרוחות והשמש ולרכוש מגרש שמאפשר ניצול מרבי של משאבי טבע לתקופה ממושכת.

חשוב מאוד, לדבריו, להכין תוכנית מימונית לפרויקט: "זה למעשה מה שמבדיל יזם מבונה פרטי. היזם צריך להכין תוכנית פיננסית מדויקת כדי לקבל הלוואה מהבנק. הוא נבדק על ידי הבנק שמחייב אותו להשתמש בהלוואה רק לצורך הפרויקט הזה. הבונה הפרטי, לעומתו, לא מכין אפילו 10% מהמימון של הפרויקט. צריך להבין שזה אותו פרויקט, אפילו שזה בקטן".

עוד אומר אביטבול: "אדם רוצה להקים בית על שטח של 300 מ"ר. הוא מגיע למשרד ומוכן לשלם 1,000 דולר למ"ר. מה שהוא לא מבין זה ש-300 מ"ר בנייה זה אומר בית בשטח קטן יותר, כי צריך להביא בחשבון קירות חיצוניים, מדרגות פנימיות וחיצוניות וכד'. להרבה מאוד אנשים יש חוסר הבנה בתמחור ברוטו ונטו של שטח הדירה".

אין דרך חזרה

אחרי שרכשתם את הקרקע והחלטתם על תקציב אפשר להתחיל לחפש אדריכל מתאים. "מכיוון שבישראל כל אחד יכול למעשה לתכנן בית פרטי חשוב לוודא שמדובר באדריכל מוסמך", מדגיש אביטבול. "הייתי ממליץ לבחור איש מקצוע שלמד חמש שנים ארכיטקטורה ויש באמתחתו עוד שלוש שנים התמחות. בנוסף, מומלץ לוודא כי תחום ההתמחות של האדריכל הוא בנייה פרטית, ולא בנייה ציבורית או רוויה".

לדבריו, כדאי לבדוק גם את הסגנון, רמת המקצועיות והניסיון של האדריכל. אם רוצים שהאדריכל יעשה גם את תכנון הפנים, צריך לבדוק שהוא מבין בזה. כמו כן יש להבין מהם תחומי האחריות של כל בעלי המקצוע העיקריים בבנייה. "יש ערבוב בין תחומי האחריות של אדריכל, שגם מהנדס ועושה אינסטלציה, ובעצם למד רק שנתיים. צריך לקחת לכל תחום מומחה שמבין ועוסק בזה. בבנייה על ידי קבלן, למשל, אין דבר כזה שלא יערבו מהנדס אינסטלציה בתכנון האינסטלציה. לכן, אין סיבה לא להביא את זה גם לבית הפרטי. אנשים מנסים לחסוך 600-500 דולר - וזאת טעות", מוסיף אביטבול.

לאחר בחירת האדריכל או אפילו במשך החיפושים יש להתקשר עם מודד. המודד מוציא מפה מצבית בקנה מידה של 1 ל-250 למגרש. בלי זה אי אפשר להתחיל את ההתקשרות מול הרשויות.

עתה מתחיל שלב העבודה הראשון מול הרשות המקומית. האדריכל או הבונה לוקח את המפה המצבית ומגיש אותה לעירייה. זוהי למעשה בקשה לתיק מידע על המגרש: כמה זכויות בנייה מותרים במקום, מה מותר ומה אסור לבנות והאם נדרש צביון ייחודי, כמו גג רעפים. זמן ההמתנה לתיק המידע הוא שלושה שבועות. אביטבול: "בזמן הזה כדאי לטייל בהרחבות ביישובים חקלאיים או בשכונות אחרות של בנה-ביתך, למדוד חדרים ולעשות סקר שוק".

עם קבלת דף המידע האדריכל מתחיל לעבוד. בשלב ראשון הוא עושה את הסקיצות. בעניין זה אומר אביטבול כי חשוב מאוד שהאדריכל לא יגביל את מספר הפגישות, כדי לא ליצור לחץ: "הבעיה העיקרית היא שברגע שניתן אישור לתכנון אין דרך חזרה. לכן חשוב להבין את התוכנית ולראות שהיא תואמת את הציפיות שלכם".

לאחר מתן האישור הסופי לאדריכל לגבי התוכניות, הוא מתחיל בהכנת הגרמושקה (בקשה להיתר). כל התוכניות של הבית משורטטות בקנה מידה של 1 ל-100 - זאת השפה שמדברים מול כל הרשויות. אז מתחיל תהליך הגשת הבקשה להיתר. "לוקחים 'תיק ורוד', מכניסים לתוכו שלוש גרמושקות, נסח טאבו, חתימות שכנים ודרישות נוספות בהתאם להנחיות המועצה. התיק נקלט ומתחיל התהליך מתן ההיתר. ההליך נמשך בין שלושה שבועות לחודש. לעתים הוועדה הדנה בתיק מחזירה את התיק לתיקונים - הליך שנמשך בין שבועיים לחודש נוסף, תלוי ברשות ובעומס", מפרט אביטבול.

נוסף על התיקונים יש להביא אישורים מחברת חשמל, בזק, מינהל המקרקעין (אם הקרקע שייכת לו) והג"א (תכנון הממ"ד). כמו כן נדרש מהנדס בניין להגיש חישוב סטטי (חישוב עקרוני של העומסים על הבית) ותכנון עקרוני של המהנדס. עדיף ומומלץ שאת המהנדס יבחר האדריכל, כי חשוב שיבינו אחד את השני.

בשלב הזה הבונה לא ממש בתמונה, רק מעדכנים אותו. "אספנו את כל האישורים וחזרנו למועצה במידה שהשגנו את הכל - דבר נדיר - ומקבלים היתר בנייה. רגע לפני ההיתר מקבלים את חישוב היטלי הבנייה ומשלמים אותם. כל ההליך לקבלת ההיתר נמשך 4-3 חודשים, אלא אם כן יש בקשה להקלות", אומר אביטבול. בשלב ההמתנה לקבלת היתר הבנייה אפשר להתחיל לעבוד על תוכניות העבודה ועל תוכניות הביצוע: שלד, אלומיניום, תוכניות חשמל ואינסטלציה.


עולים על הקרקע
אביטבול מציע לבונה להבין מה התוכניות עתידות לכלול: "ללכת, להסתכל וללמוד מה האדריכל צריך לתת ומה רמת הפירוט שלו. תוכניות מפורטות מקטינות את ההסתברות לדברים בלתי צפויים: פרשנויות של הקבלנים יכולות לעלות הרבה כסף, ולעתים זה מתגלה תוך כדי עבודה. הייתי גם הולך ללמוד את סוגי החיפויים, תכנון המטבח ובקרה על התכנון. יש כלים לעשות את זה: אינטרנט, ייעוץ, פורומים".

במקביל לעבודת האדריכל מתחיל גם המהנדס לעבוד. הוא אמור להתאים את תכנון הקונסטרוקציה לתכנון האדריכלי. עם קבלת ההיתר והשלמת תוכניות העבודה, אפשר להתחיל לבחור קבלנים ולעלות על הקרקע. "תהליך קבלת היתר הבנייה ותוכניות העבודה לא קשורים זה לזה. המצב האידיאלי זה לקבל את כל תוכניות העבודה למכרז 30 יום לפני קבלת היתר. מצב כזה מאפשר לבונה לבחור קבלנים, להתחיל את הבנייה בצורה מתונה ולא בלחץ", מסכם אביטבול את שלב התכנון בבנייה עצמית

TheMarker  | 16.2.2006  הארץ  

ברשימה הקודמת ראינו את יתרונותיה של המשכנתא הצמודה למדד: ראינו שהיא יוצרת תשלומים שוטפים נמוכים ביחס למשכנתא לא-צמודה באותו שיעור ריבית, ולכן היא מאפשרת גם ללווים בעלי הכנסות בינוניות-ומטה לקחת הלוואות גדולות יחסית; ראינו שהתשלום החודשי בה שומר על גודל קבוע במונחי כוח-קנייה ולכן הוא מתואם טוב יותר עם תוואי השכר של משקי בית בתקופת אינפלציה; לבסוף, ראינו שהתשלום החודשי בהלוואה כזו אינו רגיש לשינויים בקצב האינפלציה במשק: בניגוד לתשלום בהלוואה לא-צמודה, שנגזר מהריבית הנומינלית ויכול להשתנות מחודש לחודש בשיעורים ניכרים, התשלום החודשי במשכנתא צמודה אינו תלוי בקצב האינפלציה והשתנותו מחודש לחודש אינה עולה על שינוי המדד החודשי.

מה מבטיח שההלוואה תסתיים בזמן?

התשובה נעוצה בהבנת החוקיות של קצב ההחזר של ההלוואה. ראינו באחת הרשימות הראשונות בסדרה זו שבהלוואה שיש בה תשלום חודשי קבוע ("הלוואת שפיצר") - התשלום החודשי כולל רכיב שהוא תשלום ריבית ורכיב שהוא החזר קרן. החלק המהווה תשלום ריבית הוא פרופורציונלי ליתרת החוב, ולכן הוא פוחת לאורך זמן. לעומת זאת, החלק המהווה החזר קרן, שהוא ההפרש בין התשלום הכולל (הקבוע) לבין תשלום הריבית (הפוחת) - גדל לאורך זמן. מכאן שקצב ההחזר של הקרן - היחס בין החזר הקרן בכל תקופה (הגדל) לבין יתרת החוב (הפוחתת) - גדל במהירות.

מאחר שקצב סילוק החוב (באחוזים) הולך וגובר עם הזמן, הרי שגם אם בשנים הראשונות הוא עדיין נמוך מקצב האינפלציה - בנקודה כלשהי במהלך חיי ההלוואה הוא עתיד לעלות עליו. אם לדוגמא מדובר באינפלציה ששיעורה קבוע, הרי שבתקופה הראשונה קצב ההחזר יהיה נמוך משיעור האינפלציה ולכן יתרת החוב תגדל, אבל מעבר לנקודת זמן מסוימת קצב ההחזר יעבור את שיעור האינפלציה ויתרת החוב תתחיל לקטון. המסקנה היא לכן שבמצב של אינפלציה יתרת החוב עשויה לעלות לאורך תקופה מסוימת עד לנקודת שיא, שממנה היא מתחילה לרדת.

לשם המחשה מובא כאן גרף המתאר את התפתחותה הצפויה של יתרת החוב בהלוואה בסכום של 100,000 שקל שניתנה ל-30 שנה בריבית של 5%. בגרף מתוארים שלושה מצבי אינפלציה אלטרנטיוויים: המצב הראשון הוא מצב של יציבות מחירים (אינפלציה אפס), המצב השני הוא אינפלציה של 3% לשנה - מצב דומה למצב הנוכחי (והצפוי) בישראל. המצב השלישי הוא אינפלציה של 15% לשנה - המצב ששרר בישראל מאמצע שנות ה-80' ועד לאמצע שנות ה-90'.

במצב הראשון, שבו אין במשק אינפלציה, אנו רואים בגרף שיתרת החוב יורדת כבר מהתשלום הראשון. קצב הירידה מתגבר עם הזמן, שכן חלק הולך וגדל של התשלום החודשי מופנה להחזר הקרן. כפי שהוסבר כבר במאמר קודם, האצת קצב ההחזר גורמת לכך שיתרת החוב יורדת בשנים הראשונות בקצב איטי, ומגיעה למחצית מסכום ההלוואה המקורי רק בשנה ה-21 של ההלוואה.

במצב השני - אינפלציה של 3% לשנה - אנו רואים שבשנים הראשונות קצב החזר החוב עדיין נמוך מקצב האינפלציה, ולכן יתרת החוב גדלה. מצב זה נמשך עד לתום השנה ה-11, אז מגיע קצב ההחזר לשיעור האינפלציה. בנקודה זו יתרת החוב מגיעה לשיאה: כ-110 אלף שקל, או כ-10% מעבר לחוב המקורי. מנקודה זו ואילך יתרת החוב נמצאת במגמת ירידה.

המצב השלישי - זה שבו שיעור האינפלציה עומד על 15% לשנה - יוצר מציאות דרמטית, שונה לחלוטין. כפי שניתן לראות בגרף, נדרשות 25 שנה עד שקצב ההחזר של החוב מגיע ל-15% ועובר את קצב האינפלציה. בשנים אלו הולך וגדל החוב הנומינלי, והוא מגיע בשיאו ל-1,193,764 שקל - כמעט פי 12 מסכום ההלוואה המקורי!

האם קיים סיכון שהמשכנתא לא תיגמר לעולם? אנו רואים מהגרף שלמרות שיתרת החוב גדלה פי 12, התהליך הופך כיוון ובחמש השנים האחרונות של ההלוואה יתרת החוב יורדת במהירות. התשלום האחרון בהלוואה יהיה במועד שנקבע לו: כעבור 30 שנה. יתרה מזאת: התשלום האחרון, זה שיביא לסילוק סופי של החוב, לא יהיה שונה (במונחי כוח-קנייה) מזה שקדם או מכל תשלום אחר - ההלוואה תסתיים ללא צורך בתשלום מיוחד לצורך סילוקה הסופי.

חשיבות ההסתכלות במונחים ריאליים

אם יש סיבה לדאגה מכך שבהלוואה צמודת-מדד יתרת החוב צומחת לאורך השנים? לא ממש - שיטת החישוב של התשלום החודשי מבטיחה שההלוואה תסולק במועד המקורי שתוכנן. למרות שבקצב אינפלציה של 15% יתרת החוב צפויה לגדול פי 12 מסכום ההלוואה המקורי - מדובר ב"אשליה אופטית", שכן במונחי כוח-קנייה החוב בנקודת השיא כבר ירד לכשליש מגודלו המקורי. כלומר, אף שמבחינת גדלים נומינליים הקרן ממשיכה לתפוח במשך שנים רבות, היא למעשה קטנה במונחים ריאליים של כוח קנייה.

הצורך להסתגל לחשיבה במונחים ריאליים - מונחי כוח קנייה - חשוב כאן, שכן שיטת המשכנתא הצמודה נועדה לטפל דווקא במצבים של אינפלציה משמעותית, ואף אינפלציה לא-יציבה, בהם צפויים שינויים משמעותיים בגדלים הנומינליים, שעלולים להפריע לפרטים להבין את השינויים האמיתיים, היחסיים: ערך החוב יחסית למחיר הדירה, ערך התשלום החודשי יחסית לשכר, וכו'.

האם השימוש במונחים דולריים הוא רלוונטי?

נותרה עוד נקודה אחרונה לדיון: אמרנו קודם שסיפורי הזוועה של לווים בשנות ה-70' וה-80' נוסחו במונחים דולריים כדי להמחיש את המלכודת-לכאורה שאליה עלול הלווה התמים ליפול. השאלה היא מדוע התיאורים נקובים בדולרים: הרי ההלוואות ניתנו בשקלים צמודי-מדד והתשלומים תורגמו לשקלים - כיצד הופיע כאן תרגום לדולרים?

חשין: "בעלי קרקעות יכולים לדרוש פיצויים על הפקעת נכסיהם, גם אחרי 100 שנה"  

TheMarker | 17.2.2006  עודד ארבל  

אחת המסורות הוותיקות ביותר בבית המשפט העליון מקנה לשופט פורש את הזכות לכתוב את ההחלטה העיקרית בסוגייה בעלת חשיבות משפטית רבה. החלטה זו מתפרסמת, בדרך כלל, ביום הפרישה. מסורת זו התקלקלה אתמול מעט לאחר שחבריו של המשנה לנשיא ביהמ"ש העליון הפורש מישאל חשין, השופטים גרוניס וארבל, לא קיבלו את עמדתו בפסק הדין.

בסוגייה שבה פסק חשין, נתבעה המדינה בידי יורשי קרקע שהופקעה בפתח תקווה - רק לאחר כ-40 שנה.

בית המשפט המחוזי והיועץ המשפטי לממשלה קבעו שדין התביעה להידחות בגלל חוק ההתיישנות שלפיו ניתן לתבוע עד 7 שנים מיום ההפקעה. גם השופט חשין סבר כך אולם לדבריו הזכות הקניינית על הקרקע מקנה לבעליה יכולת לבקש פיצוי גם לאחר שנים רבות.

בפסק דינו, הכתוב בסגנון "חשיני" טיפוסי עם משחקי מילים, ציטוטים, חידודי לשון וביטויים בלטינית קבע חשין כי כשם שבנק מחזיק כסף שלקוח הפקיד כפיקדון כך הרשויות מחזיקות את פיצויי ההפקעה במעין פיקדון עבור בעל המקרקעין. לכן, קובע חשין, יש לאמץ את ההלכה בעניין יחסי שמירה הקובעת כי מירוץ ההתיישנות מתחיל ביום שבו השומר מסרב לראשונה להשיב את החפץ שעליו שמר.

השופטת ארבל לא קיבלה את עמדתו של חשין מחשש שתקופת ההתיישנות תמתח עד בלי די. השופט גרוניס העלה את סכנת הפגיעה בתקציב הרשות המפקיעה, אם יהיה עליה לשלם פיצוי אחרי זמן רב. כיוון שהשופטים לא הצליחו להגיע להסכמה הוחלט להעביר את העניין לדיון נוסף בפני הרכב מורחב.

זכינו שמאמר משותף שלי ושל עו"ד אלון קפלן יאוזכר על ידי שופט בית המשפט העליון מישאל חשין בפסק הדין הנ"ל.


השופט מישאל חשין מאזכר את המאמר שלנו בסעיף 27 של פסק דינו (להלן הציטוט):

"הנאמנות הקונסטרוקטיווית מהווה טכניקה משפטית המאפשרת לשאוב הלכות מדיני הנאמנות אל עבר מצבים שההלכה רואה בהם מצבים דמויי-נאמנות, ואופיה הוא אופי קנייני. נראה לנו שניתן לשאוב ולו מעט מתחום הנאמנות הקונסטרוקטיווית לעניין חובתה של הרשות המפקיעה כלפי בעל הזכות. ..... ראו עוד: מאמרם של עורכי-הדין אברהם סימון ואלון קפלן, "הפקעת ולא שילמת - 'הרצחת וגם ירשת'?" (ארנונה - כתב עת למשפט, מיסים ונדל"ן, 3.3.2004), המעלים הצעה להחלתה של דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיווית על פיצויי הפקעה".

גם השופט אשר גרוניס מאזכר את המאמר שלנו בסעיף 13 של פסק דינו (להלן הציטוט):

"יש להודות, כי קיימת אי-נוחות מסוימת, שעה שהמדינה מעלה טענת התיישנות כנגד תביעה שהוגשה נגדה...... דומה, שבמקרה של פיצויי הפקעה מתעצמת אותה תחושה של אי-נוחות בשל כך שהרשות הפקיעה את קניינו של הפרט ובהמשך היא מבקשת לדחות תביעה לפיצויים מטעמי התיישנות. ביטוי לאי-נוחות זו נמצא באמירה: "ההפקעת וגם לא שילמת?" (ראו, מאמרם של עורכי הדין אברהם סימון ואלון קפלן הנזכר בפיסקה 27 לחוות דעתו של חברי המישנה לנשיא)".

ראה המאמר שלנו אשר כותרתו הפקעת ולא שילמת – "הרצחת וגם ירשת"?  בקישור להלן:

http://arnona.co.il/index.asp?Article=154

כותרת המשנה של המאמר שלנו היתה:

"האם חל חוק ההתיישנות על תביעת פיצויי הפקעה? האם ניתן להחיל את קונסטרוקציית "הנאמנות הקונסטרוקטיבית" למניעת התיישנות תביעת פיצויי הפקעה? לדעת מחברי רשימה זו, אם מגיעים למסקנה כי קיימים יחסי נאמנות בין הרשות הפקיעה לבין הבעלים שמקרקעיו הופקעו, לענין הזכות לקבלת הפיצויים, לא יהיה כל קושי לקבוע, כי התביעה לא התיישנה "

במאמר זה הצענו הצעת פתרון/הצעת מודל של ייחוס נאמנות לרשות המפקיעה/אין התיישנות בדיני נאמנות (טענת "נאמנות קונסטרוקטיבית"). ברשימה זו הבענו את דעתינו כי ניתן לפתור את בעיית ההתיישנות על ידי ייחוס נאמנות שבדין לרשות המפקיעה על יסוד ההנחה שחוק הנאמנות מאפשר זאת: הרשות המפקיעה אשר מקבלת את הקרקע המופקעת הינה בבחינת נאמן של הבעלים שמקרקעיו הופקעו. ביחסי נאמנות אין התיישנות. לדעת מחברי רשימה זו, אם מגיעים למסקנה כי קיימים יחסי נאמנות בין הרשות הפקיעה לבין הבעלים שמקרקעיו הופקעו, לענין הזכות לקבלת הפיצויים, לא יהיה כל קושי לקבוע, כי התביעה לא התיישנה. הסיבה היא, כי כלל מקובל מאד קובע, שביחסי נאמנות אין התיישנות. ההתיישנות ביחסי נאמנות מתחילה רק כשהנאמן מגלה דעתו במפורש, שאכן הוא "מועל" בנאמנות, ואין בכוונתו לפעול לפי הוראות הנאמנות. כלומר, התיישנות מתחילה מרגע שהנהנה מבין או יכול להבין (סעיף 8 לחוק ההתיישנות), שעליו לפעול אם ברצונו להציל את רכושו. הבענו את הדעה כי אי שימוש בקונסטרוקציה של נאמנות עלול להביא למצב של "עשיית עושר ולא במשפט", שלילת הקנין בניגוד מוחלט לסעיף 3 של חוק היסוד כבוד האדם וחרותו ("אין פוגעים בקנינו של אדם". "הרצחת וגם ירשת"?

בשולי הדברים: בענין זה לא נאמרה המילה האחרונה. בשל אי הסכמה בהרכב השופטים (כבוד המישנה לנשיא מ' חשין, כבוד השופט א' גרוניס, כבוד השופטת ע' ארבל ) על ההחלטה נקבע בצעד נדיר ביותר שהרכב מורחב יכריע בסוגייה. ובלשון בית המשפט:

"משנתפצלו דעותינו כפי שנתפצלו, ובתיתנו דעתנו לחשיבות הסוגיה שביקשנו להכריע בה, אנו מחליטים – כסמכותנו בסעיף 30(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 – על עריכתו של דיון נוסף. התיק יועבר לנשיא ברק לקביעת המותב והשופטים שיישבו לדין. עד להכרעה בדיון הנוסף יעוכב המשך ההליכים בתיק שלפנינו. בנסיבות העניין לא נעשה צו להוצאות בערעור שלפנינו".

ימים יגידו אם הצעת פתרון/הצעת מודל של ייחוס נאמנות לרשות המפקיעה/אין התיישנות בדיני נאמנות (טענת "נאמנות קונסטרוקטיבית") שהוצעה על ידנו תאומץ על ידי בית המשפט העליון בהרכבו המורחב.

עו"ד אברהם סימון

מחירי מגרשים בזכרון יעקב הגיעו לממוצע של 200 אלף דולר  

TheMarker| 13.2.2006  הארץ  

מחירי קרקע גבוהים נרשמו בשבעה מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל מסוף שבוע שעבר, לקרקעות לצמודי קרקע חד משפחתיים בזכרון יעקב. ממוצע המחירים על המגרשים הגיע ל-200 אלף דולר, כולל מע"מ והוצאות פיתוח.

המכרזים נעשו על מגרשים של 500-350 מ"ר בשכונת גבעת עדן שבצפון זכרון יעקב, וגררו אחריהם יותר מ-100 הצעות. המגרש הזול ביותר, הממוקם במיקום הגרוע ביותר מבין המגרשים, נקנה ב-141 אלף דולר, ואילו המגרש היקר ביותר, עליו התמודדו 52 יזמים, נקנה לבסוף ב-247 אלף דולר